Paghereste 103.000 dollari per questo rudere in Arizona?

di Michael M. Phillips - 22/01/2009

Fonte: cobraf.wallstreetitalia.com

La piccola casa blu posa sopra alcuni pezzi di legno ed un blocco di cemento. Le mura esteriori, parzialmente marcite, si piegano solamente toccandole. Ad un certo punto, qualcuno ha conficcato un coltello da cucina nel rivestimento. Un certificato appeso al muro dice: "Non abitabile". La storia della catapecchia di due camere da letto e un bagno in West Hopi Street, è la storia di quest'anno di panico finanziario, raccontato in 576 piedi quadrati. Aiuta a spiegare come una serie di decisioni sbagliate possono sfociare nella peggior crisi finanziaria dopo la Grande Depressione. Poco più di due anni fa, Integrity Funding LLC, una finanziaria locale, concesse un mutuo da 103.000 dollari alla proprietaria, Marvene Halterman, una donna disoccupata con una lunga lista di creditori e, dai suoi racconti, un'altrettanto lunga storia di abusi di droga ed alcol. Nel tempo intercorrente prima che la casa venisse pignorata ad agosto, Integrity aveva venduto il mutuo a Wells Fargo & Co., che lo rivendeva ad un'unità della HSBC Holdings PLC, che lo impacchettò insieme a migliaia di altri mutui rischiosi e venduto a pezzetti ad una moltitudine di investitori. Oggi, questi investitori saranno fortunati se riceveranno 15.000 dollari. Questo solamente grazie al fatto che i vicini di casa hanno comprato la proprietà qualche giorno fa, per poterla abbattere. Al centro di questa storia è la 61enne Ms. Halterman, la quale ha capelli arruffati biondo-grigi, una voce da fumatrice rude quanto dolce. E' cresciuta qui, lavorando saltuariamente come contadina, segretaria, camionista e aiuto infermiera. Presto, la bottiglia di vodka al pompelmo che portava da tempo nella sua borsa ha avuto la meglio su di lei. "I superalcolici sono stati la mia rovina", dichiara. Ms. Halterman dice di aver bevuto per l'ultima volta il 3 gennaio 1996. Oggigiorno la sua bevanda preferita è la Pepsi. Colleziona roba vecchia. Il suo cortile nella casa di West Hopi era pieno di vestiti, pneumatici, cestini di lavatrici e mobili rotti. A giugno ha ricevuto un'ingiuzione dal comune per quella che l'ufficiale addetto descrive come "un mucchio esorbitante di immondizia, rottami e macerie". Ms. Halterman colleziona anche persone. Nello stesso momento, dichiara, 23 persone vivevano nella piccola casa o in varie catapecchie pericolanti nel cortile. La combriccola includeva nipoti, una vecchia amica che aveva perso la sua casa dopo un pignoramento, un Chihuahua, ed il figlio di un anno di una donna che la sorella adottiva di Ms. Halterman aveva incontrato in galera. Recentemente nella buca delle lettere ha ricevuto un bollettino mandato da un'agenzia dello stato con un articolo intitolato "Crescere figli di genitori incarcerati, parte prima". "Dovrei leggerlo", dice ad alta voce a se stessa. Tiene i bambini in riga con le coccole e le false minacce. "E' meglio che ti metti quella maglietta, altrimenti arriva un poliziotto e ti porta in carcere", dice ad un bambino. Un altro, con il padre in prigione, è nato con un problema al cuore collegato all'uso di droghe da parte della madre, dice Ms. Halterman. Lei lo ha assistito pazientemente. "Mi è costato moltissimo riuscire a fargli superare le 15 libbre", ricorda. Ms. Halterman non ha avuto un lavoro per circa 13 anni. Riceve circa 3.000 dollari al mese dai programmi sociali, buoni cibo ed una disabilità relativa ad un vecchio incidente. "Non ho tutto ciò che vorrei, ma ho tutto ciò di cui ho bisogno", dice. Quarant'anni fa, quando comprò la casa in West Hopi Street per 3.500 dollari, Avondale era un piccolo paese costruito intorno a delle coltivazioni di cotone. Dal 2000 al 2005, nel pieno del boom immobiliare, ha raddoppiato le sue dimensioni fino a raggiungere i 70.000 residenti. Oggi, una casa su nove ad Avondale è stata pignorata o molto vicina ad esserlo. Il suo finanziatore, Integrity, era una delle miriadi di piccole agenzie di mutui che si diffusero in tutto il paese durante il boom, usando prestiti delle grandi banche per generare mutui da rivendere alle grandi istituzioni finanziarie. Mentre il profitto delle agenzie finanziarie tradizionali deriva dai pagamenti mensili dei debitori, il profitto di Integrity era costituito da spese e commissioni. Il proprietario dell'agenzia era Barry Rybicki, 37 anni, ex impiegato addetto ai mutui che iniziò la sua attività nel 2003. Degli anni del boom egli dice: "Se avevi anche solo un battito cardiaco potevi ottenere un mutuo". Quando un operatore telefonico di Integrity chiamò Ms. Halterman nel 2006, lei era in difficoltà finanziarie, con un mutuo di 36.605 dollari. Integrity la aiutò ad ottenere una linea di credito di 75.500 dollari da un altra banca. Ms. Halterman la usò per finire di pagare il suo camioncino ed altre cose. Ma presto finì anche questi soldi. All'inizio del 2007, chiese aiuto a Integrity. Questa volta Integrity concesse un mutuo trentennale di 103.000 dollari. Aveva un tasso variabile che iniziava al 9,25% con un massimo al 15,25%. Era uno dei 197 mutui concessi da Integrity l'anno scorso, per un totale di 47 milioni di dollari. Per un costo di 350 dollari, un consulente reclutato da Integrity, Michael T. Asher, valutò la casa 132.000 dollari. Mr. Asher dice che anche se personalmente non credeva che la casa valesse così tanto, seguì le normali procedure e trovò case simili nelle vicinanze che erano state vendute per cifre del genere nel 2006. "Non era una stima per il futuro", dichiara Mr. Asher. "Era una stima in quel momento". T.J. Heage, un agente immobiliare reclutato successivamente per la vendita della casa, dice che è riucito a trovare solo una casa simile nelle vicinanze venduta all'inizio del 2007, per 63.000 dollari. Alla fine, il 26 febbraio 2007, Integrity aveva guadagnato 6153 dollari di commissioni di sottoscrizione, intermediazione, istruttoria, documentazione, richiesta di mutuo, elaborazione, finanziamento e certificazione dei flussi. Pochi giorni dopo, Integrity trasferì il mutuo a Wells Fargo, guadagnando altri 3.090 dollari, dichiara Mr. Rybicki. Kevin Waetke, di Wells Fargo Home & Consumer Finance Group, ha dichiarato per scritto che "sembra che il consulente... confermi che il valore della proprietà era pienamente corretto al momento della chiusura del contratto di mutuo". Mr. Rybicki dice che mai nè lui nè il suo addetto ai mutui videro mai la casa blu. Quando gli fu mostrata una fotografia il mese scorso egli esclamò: "Wow". "Quando hai 50 impiegati, per quanto tu sia responsabile del loro operato, non riesci a seguire ogni cosa", dice Mr. Rybicki. Dopo aver pagato le spese e altri debiti Ms. Halterman rimase con 11.090,33 dollari. Ms. Halterman dice di averli spesi per un pavimento nuovo, un recinto, alcuni restauri ed in cibo. "Niente carne o aragosta, solo hamburger e pollo". Presto il denaro finì. Nel giro di pochi mesi iniziò ad essere preoccupata perchè la casa era così decrepita da non essere sicura per i bambini. Andò in affitto lì vicino. Suo figlio Leslie Merritt prese la residenza in West Hopi Street e si assunse la responsabilità della rata mensile di 881 dollari. Quando Wells Fargo vendette il mutuo alla HSBC, venne impacchettato insieme ad altri 4.050 mutui e usato come collaterale per un'obbligazione emessa nel luglio del 2007. Più dell'85% dei mutui era, come quello di Ms. Halterman, "subprime" ovvero mutui concessi a debitori con precedenti insolvenze, secondo Tom Atteberry di First Pacific Advisors LLC, una compagnia di investimenti di Los Angeles. Le agenzie di ratings Standard & Poor's e Moody's Investors Service assegnarono all'obbligazione il rating massimo tripla-A, il che significa che gli investitori erano più che convinti della restituzione del prestito più gli interessi. S&P si è rifiutata di spiegare la propria valutazione, mentre un portavoce di Moody's non ha risposto alla richiesta di un commento. Così la piccola casa blu di Ms. Halterman è finita nell'oceano immenso delle obbligazioni garantite da mutui che stanno mettendo in pericolo l'intero sistema finanziario americano. Qualcosa come 4.100 miliardi di dollari di mutui americani furono impacchettati in obbligazioni tra il 2005 ed il 2006, tra i quali 1.600 miliardi di subprime ed altri mutui ad alto rischio, secondo Inside Mortgage Finance, una pubblicazione del settore. Insieme ad altri investitori, il Fondo Pensioni degli Insegnanti di Oklahoma ha acquistato 500.000 dollari della nuova obbligazione, secondo il capo investimenti Bill Puckett. Un altro acquirente è il gigante delle obbligazioni Pacific Investment Management Co., che ha declinato ogni commento. Presto, il figlio di Ms. Halterman, Mr. Merritt, smise di pagare il mutuo. Egli ricadde nella dipendenza da metanfetamine. "Non mi importava più di nulla a parte i miei vizi e a ragazza che frequentavo", dichiara. Mr. Merritt è ora in prigione per traffico di rame rubato. A gennaio, Ms. Halterman ritornò nella casa e fece l'ultimo pagamento di una rata. La pratica per il pignoramento iniziò a maggio. A settembre ci fu lo sfratto. Ms. Halterman dice che non vorrebbe mai aver effettuato il primo mutuo. "Pensavo mi servisse", dice. "Guardandomi indietro, mi serviva un bel calcio nel ...". Altri mutui impacchettati come collaterale dell'obbligazione emessa da HSBC hanno avuto problemi. A novembre il 25% erano stati pignorati, in fase di pignoramento o almeno in ritardo di una rata mensile, dichiara Mr. Atteberry. HSBC ha declinato ogni commento. Mr. Rybicki ha dismesso la propria licenza di operatore su mutui a settembre. Ora lavora per una ditta di investimenti innovativi. "Le banche hanno parte della responsabilità", Mr. Rybicki dice riguardo alla bolla immobiliare. "E penso che noi abbiamo avuto anche una parte della responsabilità. Eravamo parte del sistema. Allo stesso modo lo erano i clienti". Wells Fargo, a cui fa riferimento il mutuo di West Hopi Street, ha sigillato la casa e portato via i detriti. E lunedì scorso la casa è stata venduta per 18.000 dollari a Daniel e Delia Arce, i quali vivono a fianco in una piccola casa di mattoni. Tolte le spese, gli acquirenti dell'obbligazione collegata ai mutui si divideranno probabilmente i restanti 15.000 dollari. Poche settimane fa, Mr. Arce ha chiesto a Mike Summers, l'impiegato addetto del comune, se fosse necessario un permesso per abbattere la casa blu. "Si", ha risposto Mr. Summers, "ma tutto quello di cui ha bisogno è una grande draga che si metta subito al lavoro". Versione originale: MICHAEL M. PHILLIPS Fonte: http://online.wsj.com Link: http://online.wsj.com/article/SB123093614987850083.html 3.01.2009 Versione italiana Traduzione a cura di microalfa