In 10 anni i prezzi sono quasi raddoppiati. le quotazioni immobiliari segnano il passo. Ma non siamo alla vigilia di un crack come negli Stati Uniti. Piuttosto di un atterraggio morbido. Ecco città per città e via per via, quotazioni e rischi per muoversi in una fase incerta
La grande corsa del mattone è finita. Dopo dieci anni di crescita ininterrotta, con una rivalutazione complessiva del 92 per cento, le quotazioni immobiliari segnano il passo. Ma non siamo alla vigilia di un crack. Piuttosto, di un atterraggio morbido. Decimale più, decimale meno, le stime dei più autorevoli centri-studi specializzati concordano tra loro. E dicono che quest'anno i prezzi delle case saliranno del 3 virgola qualcosa (3,5 per cento per l'Osservatorio di Nomisma; 3,2 per Scenari Immobiliari, che ha elaborato per 'L'espresso' le stime pubblicate in queste pagine). In termini reali, al netto cioè dell'inflazione, vuole dire un aumento di valore intorno a un punto e mezzo a livello nazionale (nelle grandi città, ovviamente, il discorso è diverso).
Il campanello d'allarme era suonato già alla fine dello scorso anno. I prezzi avevano tenuto addirittura al di là delle aspettative degli operatori, nonostante sempre più spesso i venditori fossero costretti a concedere uno sconto di oltre il 10 per cento rispetto alle richieste iniziali. Ma intanto i tempi medi necessari a vendere una casa, che nei cinque anni precedenti si erano sempre mantenuti entro i 60 giorni, erano d'un colpo raddoppiati. Una prima conferma era poi arrivata, lo scorso febbraio, dai risultati dell'indagine mensile del sito Eurekasa.it: il numero dei comuni con prezzi in discesa (422) sopravanzava quello dei centri dove le quotazioni continuavano a salire (379), cosa mai successa nell'ultimo decennio. Ma ora a certificare che la festa è finita ci ha pensato Nomisma, con il rapporto presentato giovedì 22: "Le opinioni espresse in occasione dell'odierna rilevazione appaiono, non a caso, persino più negative rispetto a quelle formulate solo quattro mesi fa". Anche in prospettiva, secondo i ricercatori bolognesi, il trend resterà quello di una calma piatta. Ben che vada, la ripresina dell'economia nel 2008 potrà spingere il mattone a un rialzo del 3,8 per cento.
Per anni, e nonostante un'offerta qualitativamente modesta, gli italiani hanno continuato a mettere mano al portafoglio pur di comprare casa. Un po' per l'assenza di investimenti alternativi. In parte, forse, anche per la necessità di ricollocare rapidamente, e senza troppo dare nell'occhio, i quattrini rientrati nei confini nazionali con lo scudo fiscale. Sicuramente per la mancanza di offerta sul fronte della locazione: a novembre scorso tra Roma e Milano c'erano in tutto 3 mila e 300 cartelli d'affitto (contro le 13-16 mila case tenute vuote, secondo le stime). Ora le quotazioni, almeno nelle grandi città, sono arrivate a livelli insostenibili: dopo Londra e Parigi (dove in centro non si scende, rispettivamente, sotto i 10 mila e gli 8 mila e 200 euro al metro quadrato), Roma (da 6 mila e 400 al metro) e Milano (da 5 mila e 500) sono le città più care d'Europa. A queste condizioni è difficile comprare, tanto più dopo i rincari a raffica dei mutui. Secondo la Federconsumatori, nel 2001 il costo di una casa di 90 metri quadrati, in buone condizioni, in un quartiere semi centrale di una grande città era pari a 184 mensilità di uno stipendio medio italiano. Alla fine del 2007 per pagare lo stesso appartamento bisognerà mettere una sull'altra 240 buste-paga. Ma, avverte l'ultimo rapporto dell'Osservatorio di Nomisma, anche chi dispone di quattrini è oggi più prudente. L'83,8 per cento degli italiani, secondo il centro-studi, continua a considerare quello nel mattone come l'investimento più sicuro. E nove persone su dieci lo preferiscono ad azioni e fondi. Nessuno, però, crede più che possa essere fonte di arricchimento: "Le difficoltà possono derivare da una minore propensione all'investimento, soprattutto a causa dell'indebolirsi delle aspettative di ulteriori guadagni in termini di rivalutazione", sentenziano a Nomisma.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, oggi le cose stanno così. Chi mette in vendita un appartamento da 200 mila euro a Roma o a Milano si ritrova la fila di aspiranti compratori. Un immobile da oltre un milione di euro va via in due mesi, sempre che li valga davvero. Per piazzare una casa tra i 400 mila e il milione di euro ci vogliono, invece, almeno sei mesi. La sintesi è efficace. Ad aver perso slancio è la fascia media del mercato. Lo dimostrano i dati pubblicati in queste pagine. A partire da quelli di Milano, che in campo immobiliare anticipa da sempre le tendenze nazionali. Nel capoluogo lombardo una strada di pregio come via della Spiga dovrebbe per esempio registrare, nonostante tutto, una performance del 14 per cento tra il 2006 e il 2008. Nella centrale Brera il risultato sarebbe comunque un più 11 per cento. Mentre semicentro e periferia resterebbero ben al di sotto della soglia del 10 per cento. La fascia alta, insomma, tiene bene. Per non parlare di quella al top, che come sempre non conosce crisi, se è vero che a Milano è in corso una trattativa per la cessione, in pieno centro, di una villa con piscina da 30 milioni. E che a Roma, dalle parti di Villa Borghese, è in vendita un complesso, con tanto di pareti affrescate, a 35 milioni. Ma queste sono eccezioni. La verità è che a dare una boccata d'ossigeno al mercato sono ormai da tempo gli stranieri sbarcati nel nostro paese alla ricerca di lavoro.
Il fenomeno è ben fotografato dal 'Rapporto 2007' dell'Osservatorio nazionale immigrati e casa di Scenari Immobiliari. Le compravendite siglate da extracomunitari erano a quota 110 mila nel 2004. Nel 2007, secondo le previsioni, arriveranno a 142 mila. Nel 2006 hanno rappresentato il 16,3 per cento del totale delle transazioni; nel giro di due anni saliranno al 20 per cento. Con un budget medio di 123 mila euro, costituito per l'85,6 per cento da un mutuo, questa categoria di acquirenti non ha molta scelta. I primi hanno comprato le poche case a prezzi ancora ragionevoli nei centri cittadini. Ora che queste sono finite, i nuovi arrivati vanno in cerca nei comuni dell'hinterland delle grandi città, dove 100 mila euro rappresentano ancora qualcosa. L'ufficio studi di Ubh, una holding che controlla quasi mille agenzie immobiliari e di servizi finanziari, ha messo a confronto le variazioni dei prezzi delle abitazioni in alcune città e nei comuni limitrofi tra il 2005 e il 2007. A Milano, Firenze e Napoli la crescita è stata, rispettivamente, del 6,5 per cento, del 5,5 e del 4,8. Nei loro hinterland le cose sono andate in modo ben diverso: 13,5 per cento nel milanese, 15,5 nel fiorentino e 11,5 nel napoletano. "La tendenza è uno slittamento verso l'esterno delle città", confermano da Gabetti.
Stefano Livadiotti
ha collaborato Maurizio Cannone
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